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土地市场降温 房价能否迎来拐点
来源: 中国证券报 作者: 发布时间:2011-05-18   字体: [ ]  

 

  房价依旧高位盘整,开发商抢地的火暴场面不再出现,土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为,土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期,地价下跌后或迎来房价的拐点。

  底价成交频现

  土地市场降温向二线城市蔓延

  中国房产信息集团发布的市场月报显示,15家大型房地产企业在今年的前4个月中,拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月,这15家大型房企拿地热情迅速下降,通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。

  3月,上海共成交25幅经营性用地。其中,近8成地块零溢价率成交。4月,上海住宅土地成交面积23.81万平方米,土地出让金合计3.12亿元,环比下降了94%,创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日,上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖,最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得,折合楼面价每平方米1.1251万元,溢价率仅13%。

  北京甚至出现地块流标的情况。4月20日,北京推出3幅住宅用地。其中,顺义的两幅地块流标,密云地块的报价则刚刚超过底价。

  5月以来,北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%,楼面价5868元/平方米;顺义区空港物流基地星光国际城用地项目出让,现场只有两家竞买人,最终成交价2.5亿元,成交楼面价2697元/平方米;大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块,起拍价3.02亿元,仅经过3次报价即以3.05亿元成交;北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交,成交楼面价为4691元/平方米,溢价率只有12%。

  土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月,南京共挂牌出让土地12幅。其中,8幅地块以底价成交。4月27日,南京国土局出让4幅地块。其中,3幅地块为底价成交。今年前4个月,杭州市共推出75宗土地,成交总额为207.71亿元,同比下降约29%。其中,住宅用地一共成交28幅,总额为123.31亿元,尚不及杭州去年同期的2/3。

  即便是民间资本最为活跃的温州市,1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍,随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。

  中国房产信息集团分析师认为,土地市场降温主要有两方面原因:一是限购政策影响下,未来市场走势不明朗,多数企业持观望态度;二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素,企业资金面压力增加。深圳地产专家指出,地价可以看作房价的先兆指标,2007年12月土地市场率先出现流拍等现象,三个月之后房价步入下跌通道。

  房企收缩战线

  龙头公司谨慎看待后市

  长城证券研究所认为,在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下,上市公司对后市保持谨慎态度,首选压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示,2011年一季度,A股上市地产公司(不含ST类)购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9%,大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平,也低于2005年一季度以来28.5%的平均增速。

  尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8%,低于行业水平,也远低于2010年同比增速331.4%。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率,另一方面大幅收缩投资,更加谨慎地面对后市。

  大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示,4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月21%的降幅继续扩大;一线城市4月同比平均降幅为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。

  地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元,同比分别增长7.1%和1.3%,今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产4月实现签约面积49.55万平方米,同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元,同比分别下降了16.9%和3.2%。

  信贷收紧加之销售回笼资金减少,房企资金链雪上加霜,开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地,一季度新增加地块仅15个,较去年一季度减少拿地10块,按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目,没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日公告获取了4幅地块和一个城中村改造项目之后,再也没有公告新购入土地。


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